Quali sono le differenze tra il regolamento assembleare e contrattuale in condominio?

Definizione di regolamento

Lo scopo di questo articolo è avere un focus specifico sulle differenze tra il regolamento assembleare e quello contrattuale in condominio.

Il regolamento assembleare e contrattuale

In questo articolo il focus sarà sul regolamento contrattuale e quello assembleare.

Il regolamento contrattuale è quello redatto dall'originario costruttore dell'edificio e da questi fatto approvare singolarmente agli acquirenti degli appartamenti all'atto del rogito. La caratteristica fondamentale è che tale regolamento, seppur accettato non nel corso di un'assemblea, ma in momenti temporalmente distinti tra loro, raggiunge l'unanimità. 

Dunque, proprio perché approvato all'unanimità esso può contenere dei vincoli più pregnanti e forti rispetto a quello approvato a maggioranza (quello cioè di origine assembleare).

Il regolamento assembleare, invece, è quello approvato in assemblea e a tal fine è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti a condizione che questi abbiano almeno la metà dei millesimi dell'edificio. Proprio questo minore consenso fa sì che il regolamento assembleare, a differenza di quello contrattuale, non possa andare a porre limiti ai modi di utilizzo della proprietà individuale ossia dei vari appartamenti.

In sintesi possiamo dire che:

• ​Il regolamento di condominio contrattuale è quello approvato all'unanimità;
  
• ​Il regolamento di condominio assembleare è quello approvato a maggioranza;

Il regolamento assembleare

• ​​E' quello di cui all'art. 1138 c.c.;
  
• ​Può essere impugnato nei 30 giorni dall'approvazione per vizi afferenti il contenuto. Se invece ci sono vizi procedimentali occorre impugnare la delibera di approvazione;
  
• ​E' approvato e modificato dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Non è possibile la modifica per fatti concludenti;
  
• ​Può contenere solo norme che disciplinano l'uso e le modalità di godimento delle cose e servizi comuni;
  
• ​Non può imporre limiti al diritto del singolo sul bene comune a meno che questi limiti non risultino imprescindibili per la funzionalità stessa del bene;
  
• ​E' la legge che disciplina i rapporti interni dello stabile e prescinde dai partecipanti allo stabile;
  
• ​Acquista valore dal consenso della maggioranza;
  
• ​Può fissare criteri di ripartizione delle spese solo se conformi a quelli indicati dalle norme (art. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c.);
  
• ​Non può derogare agli artt. 1118 comma 2 (diritto di comproprietà sulle parti comuni è irrinunciabile), 1119 (indivisibilità delle cose comuni salvo consenso unanime), 1120 (innovazioni), 1129 -1131 (nomina, revoca dell'amministratore e rappresentanza), 1132 (dissenso alle liti), 1136 e 1137 (quorum costitutivi e deliberativi, impugnazioni delibere assembleari), 63 disp. att. c.c. (recupero crediti), 66 e 67 disp. att. c.c. (modalità di convocazione);
  
• ​Anche il singolo condomino può prendere l'iniziativa, convocando apposita assemblea, per la formazione del regolamento;
  
• ​Non può imporre limiti e/o divieti in quanto può contenere solo norme per l'amministrazione, gestione, organizzazione e godimento delle cose comuni;
  
• ​E' quindi destinato soltanto a regolamentare e non a limitare;
  
• ​Vale nei confronti dei terzi e verso chi entra in condominio senza la necessità della trascrizione. Vale anche per eredi, aventi causa dei singoli partecipanti al condominio;
  
• ​Non può, in violazione dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. (uso della cosa comune), attribuire ai singoli l'uso esclusivo di beni comuni;
  
• ​Può disporre limitazioni nell'uso di parte esclusive solo in base all'art. 1122 c.c. o altre norme specifiche;
  
• ​Non può vietare la sopraelevazione dell'edificio se conforme all'art. 1127 c.c.;
  
• Non può vietare animali domestici in condominio (la detenzione è consentita dall'art. 1138);
  
• ​Non può vietare il distacco dal riscaldamento se è conforme all'art. 1118 c.c.;
  
• ​Non può stabilire che il condomino che rinuncia al riscaldamento centralizzato paghi somme maggiori rispetto a quelle di legge;

Il regolamento contrattuale

• E' approvato da tutti i condòmini o perché predisposto dal costruttore che ha poi vincolato tutti i successivi acquirenti con un richiamo espresso (o allegazione) nell'atto di acquisto, o perché frutto di un contratto concluso, fuori o all'interno, dall'assemblea;
  
• ​Non è impugnabile. Si possono solo utilizzare le azioni atte a far valere l'invalidità del contratto;
  
• ​Può limitare il diritto dei singoli sia sulle parti comuni sia sulle parti esclusive;
  
• ​Le clausole limitative dei diritti valgono anche verso i terzi se richiamate in tutti gli atti di cessione con espressa dichiarazione di conoscenza e accettazione di queste clausole;
  
• ​Può derogare alla presunzione di comproprietà delle cose comuni ex art. 1117 c.c. assegnando, per esempio, la proprietà o l'uso esclusivo di alcuni beni comuni al singolo;
  
• ​Può fissare criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli di legge;
  
• ​Non può comunque mai derogare agli articoli: 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1130;
• ​Può derogare all'art. 1138 c.c. (detenzione animali);
  
• ​Può essere modificato con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio solo se la modifica incide sulle clausole di contenuto regolamentare;
  
• ​Per modificare le clausole limitative occorre una nuova convenzione firmata da tutti;
  
• ​Trae la sua forza vincolante nella volontà negoziale;
  
• ​Se l'oggetto del regolamento è solo la disciplina, l'amministrazione e la gestione delle cose comuni, anche se nato nelle forme del contratto, non è un contratto;
  
• ​Può riservare l'intero edificio o alcune unità immobiliari a certi usi così come può vietare determinati usi dei locali.