Nuova disciplina degli impianti e degli spazi comuni

Una delle principali novità introdotte dalla Riforma del Condominio (legge 220/2012) riguarda una nuova disciplina sugli impianti e gli spazi comuni. 

Quali sono le parti comuni?

L'art. 1117 del c.c. chiarisce quali siano gli spazi che possono definirsi comuni in un condominio (sulle parti comuni ne abbiamo parlato in dettaglio in "Uso parti comuni condominio: quali sono i limiti per il singolo condomino?"). Con la riforma il legislatore è intervenuto con delle ulteriori precisazioni, volte a superare eventuali dubbi interpretativi. 

Sono considerate parti comuni tutte quelle necessarie all'uso comune e funzionali ai servizi in comune. In particolare, volendo procedere a stilare un elenco ragionato delle parti comuni, si potrebbe pensare:

• il suolo su cui sorge l'edificio;
• le fondazioni;
• i muri maestri;
• i pilastri e le travi portanti;
• i tetti ed i lastrici solari;
• le scale
• i portoni d'ingresso;
• i vestiboli;
• gli anditi;
• i portici;
• i cortili;
• le facciate dell'edificio;
• le aree destinate ai parcheggi;
• la portineria;
• la lavanderia;
• gli stenditoi;
• i sottotetti che presentano caratteristiche strutturali e funzionali all'uso comune;
• le installazioni e i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune;
• gli ascensori;
• i pozzi;
• le cisterne;
• gli impianti idrici e fognari;
• i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, nonché per la ricezione radiotelevisiva ed i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, oppure, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Le parti comuni possono essere modificate?

Talune deroghe sono possibili in virtù di quanto stabilito nel contratto di acquisto. Inoltre, le modifiche possono essere decise in occasione delle assemblee condominiali nelle quali votino i 4/5 dei partecipanti al condominio ed i 4/5 del valore dell'edificio per motivi di interesse condominiale. Tuttavia sono vietate modifiche che potrebbero:

• pregiudicare la stabilità o la sicurezza dell'edificio;
• alterare il decoro architettonico;
• pregiudicare l'indivisibilità di spazi comuni (a meno che non siano d'accordo tutti i condomini dell'edificio).

Nella convocazione dell'assemblea devono essere indicate le parti comuni oggetto di eventuale modifica e la nuova destinazione d'uso.

Quali sono i diritti dei condomini?

I diritti dei condomini sono proporzionati "al valore dell'unità immobiliare" di cui sono proprietari. Nello specifico si stabilisce:

• il divieto di rinunciare agli spazi comuni;
• il divieto di rinunciare all'uso degli spazi comuni per ottenere una riduzione delle spese.

Una nota a parte è quella degli impianti. I condomini possono decidere di rinunciare all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, purché questa scelta non comporti:

• squilibri di funzionamento agli altri condomini;
• aggravio di spesa agli altri condomini.

Il condomino che decide di rinunciare all'impianto centralizzato resta comunque obbligato a corrispondere:

• le spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto;
• le spese per la conservazione e messa a norma.

L'uso delle parti comuni

La disciplina che concerne l'uso delle parti comuni non ha subito modifiche. Come sancito dall'art. 1139 c.c., al condominio si applicano le norme sulla comunione in generale e dunque ogni condomino può utilizzare gli spazi comuni purché:

• non alteri la destinazione degli stessi (ad esempio se una zona è riservata al passaggio delle persone, non può essere adibita a parcheggio o deposito);
• non ostacoli il diritto degli altri condomini a farne il medesimo uso (per modalità, intensità e quantità).

Tutela delle parti comuni

In caso di attività che influiscono sostanzialmente e negativamente sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini possono chiedere la convocazione dell'assemblea condominiale e diffidare l'esecutore per fargli cessare suddetta attività (anche per vie legali), come sancisce il nuovo art. 1117-quater c.c. 

Ai fini della deliberazione assemblare sono necessari un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti e almeno alla metà del valore dell'edificio.