Il regolamento di condominio non può vietare l’apertura di un bar al piano terra se i rumori sono tollerabili

​L'incubo e la minaccia di tutti i condomìni di uno stabile con locali a piano a terra adibiti ad uso commerciale è sicuramente il rischio di apertura di attività che possano minare la tranquillità della quotidianità.

Un esempio potrebbe essere l'apertura di un bar, che con la sua attività potrebbe disturbare la quiete dei condòmini.

Il regolamento condominiale può vietare l'apertura di un bar?

​Iniziamo col dire che il regolamento condominiale non può vietare l'apertura di un bar nell'edificio se i rumori dell'esercizio commerciale non superano la soglia di normale tollerabilità (ne abbiamo parlato qui) e l'attività non contrasta con il decoro e la tranquillità condominiale.

Su questo si è espressa la Cassazione, dichiarando ingiustificato, quindi illegittimo, limitare il diritto di uso e godimento dell'immobile al condomino proprietario dei locali siti al piano terra dell'edificio: se questi desidera aprire un bar non può essere ostacolato, ma sempre a condizione che l'attività commerciale non disturbi i vicini.

In buona sostanza, quello ribadito dalla Cassazione è l'importanza del diritto di proprietà, per il quale nessuno può limitare o imporre al titolare la modalità di uso del proprio bene, neppure un regolamento di condominio.

Quanto detto è vero, ovviamente, a patto che ciò non leda altri legittimi diritti di terzi. Pertanto, se il bar non dà fastidio a nessuno, quindi non lede il decoro o la tranquillità condominiale, la sua apertura non può essere vietata dal condominio.

Dunque, se non vi è alcuna violazione della pace e tranquillità condominiale, l'assemblea dei condomini non può vietare l'adibizione a bar, neppure se la decisione è presa all'unanimità (cosiddetto regolamento "contrattuale"). Infatti, l'eventuale dichiarazione di illecita destinazione d'uso è illegittima.

Il regolamento condominiale può fissare gli orari di apertura di un bar nel condominio?

Quando un bar è esercitato all'interno di un condominio, c'è da chiedersi chi possa limitarne o condizionarne l'orario di apertura. Nel caso di un bar non in un condominio è il Comune di appartenenza che fissa le regole di apertura, ma se lo stesso si trova in un condominio le limitazioni cui il bar potrebbe incorrere in virtù del regolamento condominiale vengono ancor prima delle ordinanze comunali.

Il condominio, infatti, è una forma di contratto e il regolamento condominiale è un atto esplicativo dei diritti e dei doveri il cui rispetto è stabilito per tutti i condomini.
Di conseguenza, un'attività di somministrazione aperta all'interno di un condominio ha l'obbligo di attenersi alle disposizioni che l'assemblea dei condomini ha deliberato e inserito nel regolamento condominiale circa gli orari di svolgimento delle attività lavorative nel condominio.

Se il Comune prevede diversi orari o modalità di esercizio differenti, le stesse vengono in secondo piano rispetto alla volontà dei condomini. L'amministratore condominiale ha il diritto (e il dovere) di agire davanti al giudice per far valere il rispetto delle norme contenute nel regolamento di condominio, tra cui gli orari di attività.