Compenso amministratore di condominio
Prendere in carico un condominio prevede diverse valutazioni da parte dell'amministratore, alcune semplici, altre più complesse.
La scelta del compenso amministratore di condominio può risultare un'attività complessa, soprattutto per amministratori alle prime armi.
In questi casi può essere richiesto di presentare un preventivo per l'assunzione dell'incarico di amministratore del suo condominio.
E' sempre consigliabile invitare l'interlocutore nel proprio ufficio, magari in compagnia di altri condomini, per conoscere bene la situazione del condominio e magari fissare un appuntamento per un sopralluogo.
Ogni condominio fa storia a sé per cui è sempre bene, anche per una questione di immagine professionale, accertarsi di persona della struttura fisica del fabbricato, delle parti e dei servizi comuni, delle scale, ecc. In questa sede è opportuno anche incontrare quanti più condomini è possibile per ascoltare anche altre voci circa i problemi del condominio, considerato che in sede di Assemblea condominiale tutti i condomini debbono decidere a chi affidare l'incarico di Amministratore.
Dopo aver effettuato il sopralluogo, aver ascoltato i condomini e studiato bene i problemi del condominio, solo allora un Amministratore serio e scrupoloso potrà mettere su carta un preventivo, il più dettagliato possibile, sul compenso che intende chiedere per le sue prestazioni professionali, specificando chiaramente tutto ciò che è incluso nel compenso richiesto e ciò che, invece, pur precisando il costo per singola attività, sarà conteggiato, se del caso, in aggiunta al compenso pattuito.
Esiste un tariffario?
Non esiste un tariffario prestabilito per il compenso amministratore di condominio e l'onorario dipende da diversi elementi, quali la grandezza dell'edificio, la difficoltà gestionale dell'edificio e la preparazione dell'amministratore.
La legge 220 del 2012 prevede che non sia più possibile, per l'amministratore, la presentazione a fine anno di spese non previste nel preventivo approvato dai condomini.
Come stabilire il compenso amministratore di condominio?
Una richiesta di onorario troppo bassa non sempre è la migliore, anzi, può nascondere delle grosse insidie, in particolare l'impreparazione tecnica dell'amministratore.
Così come ad un piccolo condominio potrebbe essere necessaria una consulenza "giuridica" costante che deve essere considerata equivalente rispetto al piccolo numero di unità immobiliari.
Una volta compreso che la quantificazione del compenso d'amministratore di condominio è lasciata alla libera contrattazione, è possibile anche comprendere quali sono le ipotesi tipiche di quantificazione del compenso.
Si possono definire tre modalità per la quantificazione del compenso amministratore di condominio, che descriviamo di seguito:
1.Un primo modo per quantificare il compenso amministratore di condominio è quello di considerare l'onorario composto da una parte fissa ed una variabile. Ad es. si potrebbe prevedere una somma fissa mensile molto bassa e poi una serie di aumenti in base al numero di assemblee che si convocheranno, o in base ad altri parametri, quali il numero di incassi effettuati, il numero di operazioni bancarie che si dovranno compiere (in entrata o in uscita ecc.).
2.Un secondo modo consiste nel distinguere tra ordinaria e straordinaria manutenzione, prevedendo una parte fissa per l'ordinaria manutenzione e una parte variabile in percentuale per la straordinaria amministrazione.
3.Un terzo modo consiste nello stabilire una somma totale per la gestione, senza considerare altri fattori.
Ogni soluzione ha pro e contro, lo svantaggio della prima è la variabilità delle attività che costituiscono la parte variabile, per la seconda la distinzione tra attività ordinarie e straordinarie, per la terza la definizione di un importo che potrebbe essere sottostimato e sovrastimato per quelle che saranno le attività del condominio.
Ciò che risulta chiaro dopo la riforma è il principio che il compenso amministratore di condominio è individuato, in modo definitivo, al momento della nomina, quindi, dopo la nomina non è possibile più procedere ad integrazioni e/o specificazioni.
La quantificazione deve essere effettuata al momento dell'accettazione della nomina, essendo in presenza di un contratto, il quale non può essere "integrato" ("modificato") unilateralmente successivamente.
L'obiettivo in questo caso è stato colpire la prassi di alcuni amministratori di pretendere un compenso extra per la gestione straordinaria, soprattutto quando questo ulteriore compenso non è indicato e concordato (in modo specifico) al momento della nomina.
Il legislatore con la riforma del condominio ha anche stabilito che il compenso amministratore di condominio comprende anche l'attività necessaria alla consegna della documentazione al nuovo amministratore, questo per colpire la scorretta prassi per la quale alcuni amministratori pretendevano di essere pagati per la consegna dei documenti al nuovo amministratore.
